Thuế mua bán nhà đất 2025 là bao nhiêu?

Thuế mua bán nhà đất 2025 là bao nhiêu?

Mua bán nhà đất là gì?

Căn cứ tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ
[...]
12. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
[...]

Như vậy, có thể hiểu mua bán nhà đất là hoạt động mua bán mà bên bán sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên mua thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Dưới đây là toàn bộ phí, lệ phí, thuế mua bán nhà đất 2025 chi tiết nhất:

(1) Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định như sau:

Điều 2. Các khoản thu nhập chịu thuế
[...]
5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
[...]

Như vậy, việc mua bán nhà chính là thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản như nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai và đây là khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

(2) Thuế phi nông nghiệp

Thuế phí nông nghiệp là gì?

Hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể về khái niệm thuế phi nông nghiệp. Tuy nhiên, căn cứ trên thực tế có thể hiểu "Thuế phi nông nghiệp là số tiền mà cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cần phải đóng cho Nhà nước khi sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng chịu thuế".

Khi mua bán nhà đất có cần phải nộp thuế phi nông nghiệp hay không?

Căn cứ tại Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định về đối tượng chịu thuế phi nông nghiệp như sau:

Điều 2. Đối tượng chịu thuế
1. Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
3. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Bên cạnh đó căn cứ tại Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định về người nộp thuế đất phi nông nghiệp như sau:

Điều 4. Người nộp thuế
1. Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này.
2. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.
3. Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:
a) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất ở là người nộp thuế;
b) Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;
c) Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất;
d) Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó;
đ) Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này thì pháp nhân mới là người nộp thuế.

Vì vậy, khi mua bán nhà đất mà nhà đất thuộc đối tượng chịu thuế phi nông nghiệp thì tổ chức, cá nhân, hộ gia đình mua bán nhà đất phải có nghĩa vụ nộp thuế phi nông nghiệp. Nếu như mua bán nhà đất mà không thuộc đối tượng chịu thuế phi nông nghiệp thì không cần phải đóng khoản thuế này.

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp sổ đỏ thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.

Căn cứ tại Điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định về mức thuế phi nông nghiệp như sau:

(1) Đất ở:

- Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:

- Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

(2) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư 153/2011/TT-BTC sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.

(3) Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%.

(4) Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt áp dụng mức thuế suất 0,03%.

(5) Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2%.

Như vậy, đối với thuế phi nông nghiệp thì khi mua bán nhà đất cần phải lưu ý như sau:

- Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần sẽ áp dụng thuế phí nông nghiệp như sau:

+ Nếu diện tích trong hạn mức thì thuế suất sẽ là 0,03%

+ Nếu phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức thì thuế suất sẽ là 0,07%

+ Nếu phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức thì thuế suất sẽ là 0,15%

- Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.

- Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%.

- Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt áp dụng mức thuế suất 0,03%.

- Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2%.

(3) Phí công chứng mua bán

Căn cứ tại tiết a1 điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định thì phí công chứng mua bán nhà đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Căn cứ tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng nhà đất như sau:

Ví dụ: nếu hợp đồng mua bán nhà đất của bạn có giá trị trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng thì mức thu phí sẽ là 1.000.000 + 0,06% của phần vượt quá 01 tỷ đồng.

(4) Hoa hồng môi giới (nếu có)

Căn cứ tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Điều 63. Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản
1. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
2. Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá nhân môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa thuận. Mức thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới bất động sản.

Như vậy, đối với hoa hồng môi giới nhà đất thì mức thù lao sẽ do các bên tự thỏa thuận (nếu có môi giới) và mức thù lao môi giới nhà đất không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới bất động sản.

(5) Lệ phí trước bạ

Căn cứ tại khoản 1 điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP được hướng dẫn bởi Khoản 1 Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định thì nhà đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ, trong đó:

- Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

- Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).

Căn cứ tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định thì mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Căn cứ tại Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP được hướng dẫn bởi Khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định về giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất như sau:

- Đối với đất:

+ Nếu giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

+ Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1m² do UBND cấp tỉnh quy định

- Trường hợp nếu giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1m² do UBND cấp tỉnh quy định

- Đối với nhà:

+ Nếu giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại

+ Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà của UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 01 m2 do UBND cấp tỉnh quy định x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại

(6) Phí đăng bộ sang tên (sổ đỏ) 

Căn cứ tại khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT quy định thì Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm trong các danh mục thuộc khoản phí của HĐND cấp tỉnh. Tùy vào từng tỉnh thành sẽ có phí đăng bộ sang tên (sổ đỏ) khác nhau.

Ví dụ: Căn cứ tại điểm b khoản 5 Mục A danh mục các khoản lệ phí ban hành kèm theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND quy định về lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2025 ở thành phố Hà Nội như sau:

Vì vậy, đối với phí đăng bộ sang tên (sổ đỏ) tại Hà Nội sẽ có giá dao động từ 14.000 đến 30.000 đồng.

Như vậy, khi mua bán nhà đất 2025 thì cần phải đóng các loại thuế. phí, lệ phí như sau:

- Thuế thu nhập cá nhân

- Thuế phi nông nghiệp

- Phí công chứng mua bán nhà đất

- Hoa hồng môi giới (nếu có)

- Lệ phí trước bạ

- Phí đăng bộ sang tên (sổ đỏ)

Thuế mua bán nhà đất 2025 là bao nhiêu?  (Nguồn ảnh: Internet)

Bán nhà đất tại Hà Nội thì đến đâu để đóng thuế?

Căn cứ tại khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:

(1) Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.

(2) Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

Như vậy, khi bán nhà đất tại Hà Nội thì cần phải đóng thuế tại bộ phận một cửa liên thông hoặc là Chi cục Thuế địa phương tại Hà Nội nơi có bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp tại Hà Nội chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì cá nhận nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại Hà Nội nơi có bất động sản chuyển nhượng.

>> Tải mẫu số 03/BĐS-TNCN tờ khai thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là bất động sản: TẠI ĐÂY

Trường hợp nào cá nhân được miễn thuế TNCN khi mua bán nhà đất tại Hà Nội?

Căn cứ tại khoản 1, 2  Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân như sau:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
[...]

Như vậy, sẽ có 2 trường hợp cá nhân được miễn thuế TNCN khi mua bán nhà đất tại Hà Nội bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

(Theo thư viên nhà đất)